——健全国内的房产抵押贷款市场

内容提要：住房货币政策的推行，使住房金融规范的改革成为焦点，但住房抵押贷款一级市场遭到贷款机构安全性、流动性和盈利性的限制。抵押贷款证券化拓宽了贷款机构的资金来源，增强了银行资产的流动性，分散了抵押贷款的风险，贷款机构可以发放更多的抵押贷款，从而满足购房者融通资金的需要。由此形成经济的良性循环，即贷款机构因为安全性的保证而想多贷出资金、购房者因为辅助资金的增加而可以多购买住房、社会总需要因为房产的拉动而得到明显的增长等。


伴随国内住房规范改革的深入进步，住房市场供需失衡问题遭到经济学界的广泛关注。笔者觉得，解决这一问题，除去把房价降到一个合理水平外（包含经济适用房的建设、与减少有关的政府税费等），还应大力进步房产金融，打造和健全国内的住房抵押贷款市场，特别是住房抵押贷款二级市场。而住房抵押贷款证券化正是打造与形成住房抵押贷款二级市场、进步国内房产金融体系的要紧环节。


1、现在住房抵押贷款市场的局限性剖析

一个完整的住房抵押贷款市场包含住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房地产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审察后发放贷款的市场；住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权出售市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。

抵押贷款一级市场涉及到银行的安全性、盈利性和流动性。一是银行贷给按揭人的资金是银行对储蓄者的负债。储蓄期限一般较短，而按揭贷款的还款期限较长，银行长期资产与短期负债不匹配，就不可以解决将来不确定性带来的风险；二是资产的流动性和期限呈反方向变动，期限越长，流动性越低，住房抵押贷款本身的特质决定了其流动性较差，因此现在各银行都严格限制贷款期限；三是风险大，因为按揭贷款是期限非常长的债权资产，银行面临的利率风险就非常大；另外，当顾客因某种缘由失去偿还能力或者觉得违约产生的利益超越违约所产生的损失时，就会发生信用风险。因为上述缘由，银行拓展住房抵押贷款业务的积极性不高。这也是现在银行常见“惜贷”的一个要紧成因。鉴于此，为提升银行的积极性，可参照发达国家的作法，努力推进住房抵押贷款证券化，进步房产抵押贷款二级市场。

住房抵押贷款二级市场可以分为证券化市场和非证券化市场两部分。住房抵押贷款证券化即抵押债权证券化，是房产证券化的一种，它是指住房抵押贷款机构将它所持有些抵押债权汇集重组为抵押组群，经过政府机构或私人机构的担保和信用加大，以证券的形式供应给投资者的筹资过程，由此而形成的资金流通市场，称抵押贷款二级市场。非证券化市场是指由投资者直接买断住房抵押贷款，从而达成有关债权主体的直接转换。


2、住房抵押贷款证券化的效应剖析

住房抵押贷款证券化事实上等于把不可以分割的房产变成可分割的财产，把不可移动的房产转化为可流通出售的有价证券。这一方面为一般投资者提供了共享房产开发和经营收益的机会，其次通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，也有益于社会的投资途径、与住房抵押贷款的运作和退出。作为一种筹资工具，其用途具体表现为下述几方面：

1、抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险

以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上不少投资人持有些抵押债券，如此就使房子抵押贷款的风险相应分散。而且，因为抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益可以得到更大的保障。

2、提升了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难点

因为房子抵押贷款的期限最长可达30年，对发放抵押贷款的银行来讲，信贷资产收购周期非常长，而一般银行吸收存款负债最长仅5年，二者资产负债的期限不匹配，增加了银行经营的风险和管理的困难程度。通过证券化，银行准时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力非常强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。另外房产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在国内流动，平衡区域经济进步不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。

3、抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场的积极推动作用

对抵押贷款借款人来讲，因为抵押贷款证券化，拓宽了抵押贷款发放的资金来源，增强了抵押贷款的流动性，分散了抵押贷款的风险，使金融机构可以延长抵押贷款的时间，扩大概押贷款的范围，发放更多住房抵押贷款，从而满足市场购房者融通资金的需要。如此对购房人来讲，不会由于借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房产开发商也或有更多机会供应他们已建成和马上建成的楼盘，由此形成的良性循环或有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房产的供需失衡矛盾、与有效的刺激社会总需要的增长等。

3、住房抵押贷款证券化的建议

近些年来，国内在房产证券化方面进行了一系列的探索和实践，获得了一些可喜收获，为推行住房抵押贷款证券化创造了有利条件。其中包含：
1、国内资本市场的初步形成和证券交易平台的创立为推行住房贷款证券化创造了必要条件。
2、国内已打造了一些房产金融机构，如一些专业银行的房产信贷部和住房储蓄银行等，为抵押贷款证券化提供了机构上的保证3、大量房产与证券评估机构的打造，为抵押贷款证券化提供了必要的中介保障等。但其次应该看到，国内抵押贷款二级市场尚处于萌芽阶段、是新生事物，要达成这一金融工具的革新，就要吸收发达国家的先进经验，通过有关管理部门的推进和扶持，结合国内的实质状况，从以下几个方面入手：

1、培育抵押贷款证券化市场

要发行抵押贷款证券需要打造健全的、流动性较强的抵押贷款二级市场。包含：
1、拟定相应的法律法规。只有保障正常的买卖秩序，住房抵押贷款证券才能有效流动，其效应才能真的得以发挥。现在，国内证券化方面的法制建设还非常滞后，推行住房抵押贷款证券化，有关管理部店面临着打造和健全有关金融市场和房产市场法律、法规的任务。
2、深化金融改革。在国有银行商业化的同时，应大力进步人寿保险公司、养老基金、投资银行、抵押银行、非银行金融机构，打造多样化的投资筹资机构，推进金融机构经营机制的转换，扩大住房信贷资金来源。
3、开发新的贷款类型。现在国内房产抵押贷款的形式主如果职工住房抵押贷款，形式单一，且限制条件严格，这紧急制约了住房抵押贷款市场的进步。针对这一状况，大家应学习海外经验，吸收一些合适国情的贷款形式，如分级偿还抵押贷款、可调整价格抵押贷款等，从而推进住房抵押贷款二级市场的进步。

2、打造健全的抵押市场担保体系

拓展住房抵押证券化需要解决好两个问题：
1、在庞大的住房抵押贷款市场中，打造起健康有序的信用关系和信用体系，提升贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，降低银行机构的信贷风险。
2、在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提升证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的买卖信用，加大对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。这样来看整个房产抵押贷款市场的运转需要有健全的抵押担保体系的支持。因此，设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分要紧的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，如此可以提升住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。

3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的打造

包含：
1、打造住房抵押贷款公司。它的职能主如果买进金融机构的抵押贷款所有权和房地产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处置、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最后投资者处获得销售抵押贷款证券的资金。
2、培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种。包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券


4、住房抵押贷款的证券化渠道

住房抵押贷款证券化是从住房抵押贷款一级市场向二级市场的转化，因此其操作思路第一从一级市场开始。以抵押债券为例，抵押贷款证券化的运作模式包含：
1、银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。
2、抵押贷款的证券化。银行机构将抵押贷款债权供应给抵押贷款公司，由抵押贷款公司将它组成抵押贷款组，经标准化处置、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券。
3、银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押债券。发行方法可使用直接发行或间接发行。前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹备资金；后者是以专门部门为经纪人间接地筹备资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。
4、债券进入二级市场参与流通。二级市场上的投资者有机构投资者和个人投资者，鉴于住房抵押贷款证券存在肯定风险且金额较大、期限较长，其投资主体应以机构投资者为主，以个人投资者为辅。

住房抵押贷款证券化的推行，对于丰富国内的证券市场（防止A股独大的风险）、增加社会稳健的金融投资途径、促进总需要和GDP的增长等等，无疑是具备尤为重要的意义